विश्वभर माग घट्दा घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी भएको बैंकहरुको ६० खर्ब अमेरिकी डलर जोखिममा

एजेन्सी । कोभिडपछि आर्थिक मन्दी, ब्याजदर वृद्धि र मुद्रास्फितिले अर्थतन्त्रमा ठूलो चुनौती थपिएको छ । कोराना महामारीले अस्तव्यस्त बनेको अर्थतन्त्रमा रुस (युक्रेनबीको द्वन्द्वले थप प्रभाव परेको छ ।

विश्वभर फैलिएको कोरोना महामारीले गर्दा अर्थतन्त्रमा देखिएको समस्या पहिलेको अवस्थामा पुग्न निकै चुनौती थपिएको छ । अहिले विश्वभर आर्थिक मन्दीले अधिकांश वस्तु तथा सामग्रीको मागमा गिरावट आएको छ । विश्वभर अधिकांश वस्तुको मूल्यवृद्धिले गर्दा मानिसको क्रयशक्ति नै घटेको अवस्था छ । त्यस्तै, आर्थिक मन्दीले गर्दा रियल स्टेट क्षेत्रमा लगानी र माग दुबैमा कमी आएको छ । विश्वभर आर्थिक मन्दीको समस्या झेलिरहेको अवस्थामा यस क्षेत्रमा लगानी भएको रकम निकै जोखिम देखिएको समाचार एजेन्सी रोयटर्सले जनाएको छ । संसारभर घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी गरेका लगानीकर्ता र ऋणदाताहरु कोभिडपछि उच्च घाटामा रहेको उल्लेख छ ।

रोयटर्सकाअनुसार व्यवसायिक घरजग्गा लगानीकर्ताहरू र ऋणदाताहरूले विस्तारै तितो अनुभवसहित लगानी गरेका रकम कति सुरक्षित छन् भन्ने प्रश्नको सामना गरिरहेका छन् । बैंक तथा वित्तीय संस्थाको बढ्दो ब्याजदर, मुद्रास्फिति र आर्थिक मन्दीका कारण घरजग्गा क्षेत्रमा निकै कम माग छ । साथै, आर्थिक मन्दीले चेपुवामा परेका खरिदकर्ताहरु भने माग घटेर मूल्य घट्ने अपेक्षा गरिरहेका छन् ।

अहिले अधिकांश मानिसहरु आर्थिक मन्दीका कारण लगानी गर्नका लागि विश्वस्त हुन सकेका छैनन् । त्यसमाथि पनि घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी गर्ने की नगर्ने भन्नेमा अन्यौल भइरहेका छन् । त्यस्तै, अहिले घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी गरेका लगानीकर्ता तथा ऋणदाताहरु कहिले कारोबार बढ्छ भन्ने प्रश्न गरिरहेका छन् । उक्त लगानी गरेको घरजग्गा बिक्री भइसकेर लिएको ऋण चुक्ता गर्ने अपेक्षा गरिरहेका छन् । तर, घरजग्गा कारोबारले गति लिई ऋण तिर्ने बेलासम्म ऋण लिएको रकमभन्दा बढी रकम बैंक तथा वित्तीय संस्थामा दिनुपर्ने अनुमान गरेको छ । त्यस्तै, विभिन्न विश्लेषकहरू, शिक्षाविद्हरू र रोयटर्सले अन्तर्वार्ता लिएअनुसार लगानीकर्ताहरूले अवस्था फरक हुन सक्ने चेतावनी दिएका छन् ।

अहिले विश्वभर प्रविधिको विकाससँगै अधिकांश कार्य सजिलो हुँदै गएको छ । जसले गर्दा घरमै बसी बसी कार्यालयको काम गरिरहेका छन् । त्यस्तै, अधिकांश मानिसहरुले कार्यालय(आधारित फर्महरू र उपभोक्ताहरुले अनलाइनमार्फत् नै किनमेल गर्ने भएकाले मुख्य शहर लन्डन, लस एन्जलस र न्यूयोर्क जस्ता शहरका कामदारका संख्यालाई भवनहरुको आवश्यक छैन । यसको मतलब शहर केन्द्र गगनचुम्वी भवनहरु र फराकिलो मलहरुको मूल्य रिबाउन्ड हुन धेरै समय लाग्नेछ ।

यदि उक्त मलहरु र भवनहरु बिक्री हुन नसकेको अवस्थामा लगानीकर्ता तथा ऋणदाताहरु अहिलेको अवस्थामाभन्दा पनि नाजुक अवस्थामा पुग्नेछन् । साथै,उच्च नोक्सान हुनेछ ।

बेलायतका शेफिल्ड विश्वविद्यालयका राजनिती अर्थशास्त्री रिचार्ड मुर्फिले अबका मानिसहरुलाई बस्नका लागि ठूला(ठूला भवनहरु निर्माण गर्नु आवश्यक नरहेको बताए । उनकाअनुसार घरजग्गा क्षेत्रका लगानीकर्ताहरु चिन्तित हुनु स्वाभाविक हो । तर, अब लगानीकर्ताहरु यस क्षेत्रबाट विस्तारै पलायन हुनु उचित हुनेछ ।

विश्वको बैंक तथा वित्तीय संस्थाको आधा रकम अर्थात् ६ ट्रिलियन अमेरिकी डलर घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी भएको अध्ययनले देखाएको छ । त्यसमा सन् २०२३ देखि २०२६ को आयोजनाको लागि उच्च लगानी भएको छ ।

बेलायतको बैंकले हालै सार्वजनिक गरेको तथ्याङ्कअनुसार अघिल्लो वर्षको ६ महिनाको तुलनामा आधाले घरजग्गा कारोबार घटेको उल्लेख छ । साथै, आगामी दिनमा अझै घट्ने चेतावनी दिएको छ ।

बेलायतको इन्डष्ट्रियल एण्ड अफिस रियल इन्भेष्टमेन्ट ट्रस्ट (आरइआइटीएस) जसले जुलाईमा डाटा प्रदायक क्रेडिट बेन्चमार्कलाई क्रेडिट जोखिम मूल्याङ्कन प्रदान गरेको थियो । विश्वव्यापी ऋणदाताहरुले यस क्षेत्रका फर्महरूले ६ महिना अघि अनुमान गरेकोभन्दा १७।९ प्रतिशतले बढी ऋणमा डिफल्ट हुने सम्भावना देखिएको छ । बेलायतमा रियल इस्टेट होल्डिङ एण्ड डेभलपमेन्ट श्रेणीका उधारकर्ताहरू पूर्वनिर्धारित हुने सम्भावना ४ प्रतिशत बढी थियो ।

अमेरिकी लगानीकर्ता अर्थात् डबललाइनका उपप्रमुख लगानी अधिकारी जेफ्रीअनुसार अमेरिकी केही बैंकहरूले आगामी दुई वर्षमा हुने व्यावसायिक सम्पत्ति पुनर्वित्तमा बहुमूल्य तरलता बाँध्न सक्ने सम्भावना रहेको जनाएका छन् ।

‘निक्षेप संकलन कुनै पनि दिनमा बढ्न सक्छ’ उनले भने, ‘मुद्रा बजार कोष र ट्रेजरी बन्डमा निक्षेपको स्थानान्तरणलाई औंल्याउँदा बैंकहरुबाट उच्च उपजको जोखिममुक्त हुने देखिएको छ ।’ जबसम्म फेडले उच्चदर राख्छ । एक दिन समय आएपछि बम जस्तै ब्लास्ट हुन सक्ने उनको भनाइ छ ।

केही विश्वव्यापी नीति निर्माताहरूले भने महामारी पछिको परिवर्तनले सन् २००८(०९ को शैलीको ऋण संकटको घोषणा नगर्ने बताएका छन् । त्यस्तै, यूरो जोन कम्पनीहरूको गत त्रैमासिकमा सबैभन्दा कम ऋण माग भई नयाँ रेकर्ड कायम गरेको छ । जबकि वार्षिक यूएस फेडरल रिजर्भको ‘तनाव परीक्षण’ ले बैंकहरूले औसतमा परिदृश्यअन्तर्गत २०२२ को तुलनामा २०२३ मा कम अनुमानित ऋण घाटादर भोग्ने अनुमान गरेको छ । त्यस्तै, घर जग्गाको मूल्य ४० प्रतिशतले घट्ने अनुमान गरेको छ ।बेलायतमा औसत घरजग्गाको मूल्यहरू पहिले नै उच्च मूल्यको आधारमा लगभग २० प्रतिशतले घटिसकेको छ । रोयटर्सलाई एक वरिष्ठ नियामक स्रोतले उल्लेख गरेअनुसार यूके बैंकहरूसँग १५ वर्ष पहिलेको तुलनामा समग्र ऋणको अनुपातको रूपमा धेरै सानो सम्पत्ति रहेको उल्लेख छ ।तर, बैंक सिजका प्रमुख लगानी अधिकृत चाल्र्स–हेनरी मोन्चाउले आक्रामक दरमा कडाइको प्रभावलाई डाइनामाइट माछा मार्नेसँग तुलना गरे ।

‘सामान्यतया साना माछाहरू पहिले सतहमा आउँछन्, त्यसपछि ठूला र ह्वेलअन्तिममा आउँछन्,’ उनले भन प्रश्न गरे, ‘के क्रेडिट सुइस ह्वेल थियो रु के एसभीबी ह्वेल थियो रु हामीले पछि मात्र थाहा पाउनेछौं । तर, अमेरिकामा घरजग्गा कारोबार ह्वेल हुन सक्छ ।’ ग्लोबल प्रोपर्टी सर्भिस फर्म जोन्स लाङ लासल्लेले वार्षिक मूल्यअनुसार मेमा पहिलो त्रैमासिकको ग्लोबल भाडाको मात्र १८ प्रतिशतले गिरावट आएको जनाएको छ । यस महिना प्रकाशित डाटाले न्यूयोर्क, बेइजिङ, सान फ्रान्सिस्को, टोकियो र प्राइम अफिस भाडामा वृद्धि देखाएको छ । तर, वाशिङटन डीसीमा सोही अवधिमा नकारात्मक देखिएको छ । चीनको प्रमुख वित्तीय केन्द्र सांघाईमा दोस्रो त्रैमासिकसम्ममा कार्यालय खाली हुनेको दर १.२ प्रतिशत बिन्दुले बढेर वार्षिक रुपमा १६ प्रतिशतले वृद्धि भएको छ ।व्यवसायहरू पनि आफ्नो कार्बन फुटप्रिन्ट घटाउन दबाबमा छन् । एचएसबीसीले भाडामा लिने ठाउँको मात्रा घटाउने र कार्यालयहरूमा पट्टाहरू समाप्त गर्नेहरूलाई अब पर्याप्त मानिने छैन ।

सन् २०५० सम्ममा विश्वव्यापीरूपमा १ अर्ब वर्ग मिटरभन्दा बढी अफिस स्पेसलाई रिट्रोफिट गर्न आवश्यक देखिन्छ । हालको दरको तीन गुणाले कम्तीमा ३ प्रतिशतदेखि ३.५ प्रतिशत स्टकमा वार्षिक रूपमा नेट(शून्य लक्ष्यहरू पूरा गर्न सक्ने जेएलएलले बताए । अष्ट्रेलियाको सबैभन्दा ठूलो पेन्सन कोष, द ए ३०० बिलियन डलर अस्ट्रेलियनसुपर, साइडलाइनमा परेकाहरूमध्ये एक हो । यसले मे महिनामा कमजोर प्रतिफलको कारणले दर्ता नभएको कार्यालय र खुद्रा सम्पत्तिहरूमा नयाँ लगानीलाई निलम्बन गर्ने तयारी गरेको छ । डाटा प्रदायक हाजेल्ट्रीको अनुसार सर्टिङ गतिविधिलाई समर्थन गर्न संस्थागत लगानीकर्ताहरूले उधारो दिएको रियल इस्टेट स्टकको मात्रा इएमइएमा ३० प्रतिशत र उत्तर अमेरिकामा ९३ प्रतिशतले विगत १५ महिनामादेखि जुलाईसम्म बढेको जनाएको छ । क्यापिटल इकोनोमिक्सका अनुसार यस दशकमा विश्वव्यापी सम्पत्ति प्रतिफल लगभग ४ प्रतिशतको अनुमान गरिएको छ । जुन पूर्व(महामारीको औसत ८ प्रतिशत को तुलनामा २०३० को दशकमा थोरै सुधार हुने अपेक्षा गरिएको छ ।